.

این وبلاگ فقط جهت کمک به همکاران اطلاع رسانی میباشد وجنبه تبلیغاتی ندارد.

با تفاوت حقوقی سرقفلی و حق کسب‌وپیشه آشنا شوید؛امکان توقیف سرقفلی در محکومیت‌های

وقتی محکوم مالی با میل و رغبت حاضر به اجرای رای نیست، چاره‌ای وجود ندارد، جز اینکه با معرفی اموال وی، رای به اجرا در آید. گاهی از اموال محکوم چیزی به‌جز سرقفلی یک مغازه در دسترس نیست.

 به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران به نقل از روزنامه حمایت، آیا طلبکار می‌تواند به توقیف سرقفلی امیدوار باشد و آن را به دادگاه معرفی کند؟‌ در قالب تحلیل یک پرونده به بررسی این سوال خواهیم پرداخت.


وقیف حق سرقفلی

در این پرونده خانم (الف) دعوی مطالبه مهریه به طرفیت همسرش، آقای (ب) طرح کرده است که پس از انجام رسیدگی‌های معمول دادگاه دعوی وی را وارد تشخیص داده و خوانده را به پرداخت مبلغ ... ریال در حق خواهان محکوم می‌کند. پس از قطعیت دادنامه محکوم‌له تقاضای اجرای حکم می‌کند و با رعایت تشریفات مقررات مربوط (اجرای احکام و مستثنیات دین و...) سرقفلی پلاک ثبتی را که به شوهرش (محکوم‌علیه) تعلق دارد، برای توقیف و اجرای حکم معرفی می‌کند. اما دادگاه با این استدلال که قانون حاکم بر رابطه استیجاری محکوم‌علیه (دارنده سرقفلی) با مالک، مقررات آمره قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 است، درخواست توقیف مال را رد می‌کند.


تحلیل قضیه

در خصوص توقیف سرقفلی و حق کسب‌وپیشه موضوع قانون سال 1356 حالات و عقاید مختلفی وجود دارد که به بیان هر یک می‌پردازیم:

 

الف- مالک بدهکار باشد: چنانچه مالک بدهکار باشد و علاوه بر مالکیت عین، مالک منافع محل تجاری هم باشد و سرقفلی مغازه نیز به وی تعلق داشته باشد، محکوم‌له می‌تواند با رعایت مقررات مربوط عین و منفعت ملک تجاری را توقیف کند یا فقط سرقفلی آن را توقیف کند.

ب- مستاجر بدهکار باشد: چنانچه مستاجر بدهکار باشد توقیف حق کسب‌وپیشه هنگامی دارای اثر عملی است و فعلیت پیدا می‌کند که مالک مورد اجاره، به ازای تخلیه آن حق کسب‌و‌پیشه را به مستاجر بپردازد. در این صورت معادل طلب محکوم‌له از حق کسب‌وپیشه به او داده می‌شود و به بیان دیگر بازداشت و توقیف حق کسب‌وپیشه ممکن است. به بیان دیگر بازداشت و توقیف حق کسب‌و‌پیشه مستاجر فی حد ذاته منع قانونی ندارد؛ ولی انجام مزایده و فروش این حق برای استیفای حقوق محکوم‌له بدون رضایت مالک مجوز قانونی ندارد. بنابراین در صورت احراز صحت مزایده دادگاه دستور انتقال حق کسب‌و‌پیشه را به برنده مزایده در یکی از دفاتر اسناد رسمی صادر می‌کند، مگر اینکه برنده مزایده خود مالک باشد. اداره حقوقی قوه قضاییه در این خصوص می‌گوید: توقیف سرقفلی به وسیله اجرا جایز است ولی چون این حق معلق است مادام که منجز نشده و مستقر نشده است انجام عملیات اجرایی مجاز نیست.( نظریه شماره 5202/7 مورخ 21/12/1359)

عده‌ای معتقدند اصولا حق سرقفلی با حق کسب و پیشه متفاوت است؛ اولی وجهی است که مالک ضمن اجاره واحد تجاری خود از مستاجر دریافت می‌کند و دومی مربوط به مستاجر و فعالیت و حسن شهرت اوست. بنابراین توقیف سرقفلی از آنجا که به حقوق مالک و قرارداد اجاره لطمه می‌زند، جایز نیست؛ ولی توقیف حق کسب‌و‌پیشه چون به وسیله خود مستاجر ایجاد شده در حالتی که مستاجر حق انتقال واحد اجاری را نیز داشته باشد، بلااشکال است و مستاجر می‌تواند محل کسب را به دیگری بفروشد؛ ولی اگر مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد، توقیف چنین حقی بدون اجازه مالک محل تامل است زیرا با حقوق مالک در تعارض است.در اینکه حق کسب و پیشه به عنوان یک حق مالی متعلق به محکوم‌علیه است و توقیف آن بلااشکال است، اختلافی نیست ولی موضوع نحوه مزایده و انتقال است. همان طور که اگر مستاجر قصد انتقال حقوق خود را به غیر داشته باشد، می‌تواند وفق مقررات ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر اقدام کند. واحد اجرای احکام هم از مستنکف از اجرای حکم می‌خواهد با فروش مال اجرای حکم از ناحیه محکوم‌علیه را امکان‌پذیر کند. بنابراین می‌تواند با رعایت ماده 19 و دعوت از موجر، چنانچه وی آمادگی خود را برای پرداخت حق کسب‌و‌پیشه اعلام کند، اقدام کرد، در غیر این صورت با اعلام آمادگی‌نداشتن وی برای تملک حق کسب‌و‌پیشه منافاتی ندارد.سرقفلی حق مالی است و جزو دارایی مستاجر قلمداد می‌شود. این حق در طبیعت خود قابلیت توقیف را دارد؛ ولی چون حقی معلق است و بدون اینکه مستاجر آن را به دیگری منتقل کند و به صورت طلب منجز و مستقر درآید، مزایده و فروش آن ممکن است. در این خصوص در سوالی که تحت عنوان اینکه آیا سرقفلی مغازه استیجاری قابل بازداشت است یا خیر؟ در کتاب پاسخ و سوالات از کمیسیون استفتائات و مشاوران حقوقی شورای عالی قضایی چنین آمده است: چون متعاقب بازداشت مال یا حقوق مالی در قبال اجراییه باید عملیات اجرایی ادامه یابد و با فروش آن محکوم‌به استیفا شود در حالی که حق کسب‌و‌پیشه و تجارت بدون موافقت دارند حق قابل فروش و انتقال به دیگری نیست و ملازمه با کسب و تجارت مستاجر متصرف دارد و اساسا حقی معلق است. بنابراین بازداشت حق کسب‌و‌پیشه و تجارت توسط دایره اجرای دادگاه در قبال محکوم‌به مالی بدون اینکه به وسیله دارنده حق به دیگری منتقل و به صورت طلب محکوم‌علیه نزد ثالث درآمده باشد، امکان‌پذیر نیست.


آشنایی با برخی اصطلاحات

در بررسی این پرونده آشنایی با برخی اصطلاحات ضروری به نظر می‌رسد. یکی از اصطلاحاتی که باید در خصوص آن توضیح داد مفهوم محکوم‌علیه و محکوم‌به است. زمانی که رای دادگاه صادر می‌شود یکی از طرفین به موجب این رای محکوم می‌شود. این شخص را محکوم‌علیه می‌گوییم و آن چیزی که به آن محکوم شده است را محکوم‌به می‌نامیم. این اصطلاح در آرای دادگاه‌ها فراوان به چشم می‌خورد. اصطلاح دیگری که جای تامل و بررسی دارد مفهوم معلق و منجز است. حق منجز آن است که پس از پیدایش سبب، بلافاصله موجود شود و بستگى به بود یا نبود امر دیگرى نداشته باشد؛ برای مثال حقی که خریدار پس از عقد بیع نسبت به خودرو دارد. حق معلق آن است که پس از پیدایش سبب، موجود نشود و بستگى به بود یا نبود امر دیگرى داشته باشد. مثلا هرگاه شخصى باغ خود را به دیگرى وصیت کند و کسی که برای او وصیت شده است هم آن را قبول کند، مالک آن نمى‌شود، مگر پس از فوت وصیتکننده. بنابراین، حق موصى‌له (کسی که به نفع وی وصیت شده است) نسبت به باغ مورد وصیت، معلق بر فوت موصى (وصیت‌کننده) است.


حق سرقفلی و کسب‌وپیشه

بحث سرقفلی در مورد اماکن تجاری مطرح می‌شود و از گذشته‌های دور تاکنون در قوانین ما وجود داشته است. البته در قوانین سال 56 و 76 این دو حق متفاوت هستند. بر مبنای قانون موجر و مستاجر سال 56 با پایان یافتن مدت اجاره، عقد اجاره اماکن تجاری خاتمه نمی‌یابد و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را داراست؛ اما در قانون سال 76 عقد اجاره با پایان مدت برطرف می‌شود و تنها در سه مورد پرداخت سرقفلی موضوعیت پیدا می‌کند. متن قانون موجر و مستاجر سال 76 از کتاب تحریرالوسیله امام (ره) گرفته شده است. اما از سال 1322 تا 1376 هر جا کلمه سرقفلی به‌کار رفته منظور حق کسب و پیشه بوده است در حالی که مشروعیت آن مورد بحث است؛ اما حق سرقفلی همیشه مجاز بوده است. در سال 76 در قانون روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده، جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است.

 بنابراین از سال 76 اخذ سرقفلی در هرگونه قرارداد اجاره‌ای که منعقد شود جایز است ولی حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی‌گیرد. طبق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 سرقفلی ناظر به املاک تجاری است و سرقفلی وجهی است که مالک خواه مالک عین باشد یا منفعت در ابتدای اجاره و جدای از مال‌الاجاره از مستاجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره دهد و واگذار کند؛ ولی حق کسب و پیشه عبارت است از کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستاجر به‌وجود آمده است، چه مالی به موجر داده شده باشد چه نشده باشد. بنابراین حق کسب‌و‌پیشه تدریجی است و بستگی به عمل مستاجر دارد؛ ولی حق سرقفلی قطعی‌الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مالی از جانب مستاجر به موجر به‌وجود می‌آید.

 

تفاوت سرقفلی و حق کسب‌و‌پیشه

حق کسب‌و‌پیشه و سرقفلی هر دو در قانون موجر و مستاجر سال 1356 پیش‌بینی شده بود. این دو حق با هم تفاوت‌هایی دارند: یکی از این تفاوت‌ها این است که حق کسب‌وپیشه تدریجی‌الحصول است و بستگی به عمل مستاجر دارد؛ ولی حق سرقفلی قطعی‌الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستاجر به موجر به‌وجود می‌آید‌. تفاوت دیگر این است که مقدار حق سرقفلی مشخص است؛ ولی میزان حق کسب‌و‌پیشه قابل محاسبه نیست. در ادامه به برخی تفاوت‌های دیگر این دو حق می‌پردازیم:

 حق سرقفلی قابل اسقاط است؛ ولی اسقاط حق کسب‌و‌پیشه اسقاط مالم‌یحب است، هرچند برخی می‌گویند با انعقاد عقد سبب ایجاد شده است و قابل اسقاط است.

 حق سرقفلی قابل ضمان است؛ یعنی با ارزیابی کارشناس و تعیین ارزش آن قابلیت ضمان را داراست، البته در صورتی که به‌طور رسمی به ثبت رسیده باشد؛ ولی حق کسب و پیشه این قابلیت را ندارد.

 حق سرقفلی قابل توقیف است و از حقوق مالی است و جزو اموال غیرمنقول تبعی است و با تقدیم دادخواست تامین خواسته یا تقاضای توقیف از طریق اجرائیات اداره ثبت اسناد و املاک قابل توقیف است؛ ولی حق کسب‌و‌پیشه قابل توقیف نیست.

 حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است؛ ولی حق کسب‌و‌پیشه قابل واگذاری به غیر نیست، مگر در صورت درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص یا تفویض انتقال به غیر. حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی‌شود؛ ولی حق کسب و پیشه به صرف تحقق تخلف ساقط می‌ شود.

نویسنده : سردفتر مهرداد عزبدفتری : ۸:٢٩ ‎ق.ظ ; سه‌شنبه ٢۸ خرداد ۱۳٩٢
Comments نظرات () لینک دائم